投稿| 您好,乐居会员 [退出]
新浪首页商业地产写字楼网乐居网新浪二手房海外地产

新浪商业地产

全国

[切换城市]

资讯 > 访谈 > 人物专访 > 正文

杨龙飞:从中国走向世界的勒泰商业梦想

http://sydc.sina.com.cn 观点地产网 2016-12-22 10:12:35

  “携手世界商业,改变城市生活。勒泰的理念,最终是希望给一个城市带来商业的繁荣和生活的活力,带来一个更好的生活空间。”

  观点地产网 与勒泰商业地产集团董事局主席杨龙飞的对话,是在港岛香格里拉酒店。为了参加在此举行的2016观点商业年会,短短两天内他在德里与北京完成了工作安排,最终抵达了香港。

  杨龙飞似乎早已习惯这样紧密的行程,疲惫感并没有显露在他身上,让人印象深刻的反而是他直爽的性情、质朴的言辞与诚恳的待人之道。

  他并不讳言自己从零售业起步,进而踏入商业地产领域的创业经历。从1998年开办石家庄乃至河北省第一家大型仓储超市到现在掌舵香港上市企业中国勒泰商业地产,杨龙飞的创业史已有18年。

  18年间中国商业地产风云变幻,潮汐交替,但似乎始终没有磨灭杨龙飞心中的热情。时至今日,他的话语中仍然带着对商业理想的描述:"携手世界商业,改变城市生活。勒泰的理念,最终是希望给一个城市带来商业的繁荣和生活的活力,带来一个更好的生活空间。"

  在石家庄、唐山等项目为标杆下,勒泰集团顺利推进国内、美国和印度的布局。

  2016年,杨龙飞为勒泰集团勾勒的版图,已从中国扩大至全世界。而未来五年,勒泰集团还将继续在海内外开拓国内商业综合体标杆项目,实现百亿之上的战略发展。

  从零售到商业

  由零售业起家继而进军商业地产开发的企业,在全球范围内不乏有菲律宾的SM集团、日本的永旺、澳大利亚的西田等案例,杨龙飞创立勒泰商业的路径也不例外。

  90年代中后期,业态单一的传统百货在激烈竞争和外来现代百货的冲击下,开始无法匹配消费者的更多需求,凭借着敏锐的商业嗅觉,杨龙飞看到了此间的机会。

  1998年,杨龙飞开始涉足商业零售,首次将欧美盛行的超市业态引入了河北,开创了辐射华北区域的自助式购物模式,并快速在全省范围内实现了布点发展。

  在零售业收获的第一个成功并没有让杨龙飞止步,带着在零售业沉淀的商业运营思维和经验,他开始将目光投向商业地产的开发与运营。

  2001年,杨龙飞创立了中国勒泰商业地产集团,以勒泰集团为平台,真正开启了在商业地产领域的驰骋。

  2004年,勒泰集团第一个项目唐山远洋城购物广场正式开业。在杨龙飞的回顾中,这个项目是其真正实现了开发与运营并获得了预期收益的首个作品,"我们在2003年就开始打造唐山远洋城,面积12万平方米,当时的投资是4亿元,现在每年的毛利有1.6亿元"。

  继唐山远洋城步入成熟的运营期后,勒泰集团在2009年开始打造第二个项目--石家庄勒泰中心。这个投资53亿元、建面超62万平方米的城市综合体,既是勒泰的新机遇,也是一次全新的挑战。

  而看似独立发展的零售与商业地产两大业务板块,开始在此时发挥了协同效应。

  2011年,勒泰集团、家乐福以及华懋集团宣布,计划通过合营企业在内地投资房地产,重点在河北布局城市综合体项目,家乐福亦将成为商业地产项目的主力商家。

  杨龙飞创建的勒泰集团,进入了更广阔的发展天地,同时也敲开了资本市场的大门。

  2012年6月,勒泰商业正式登陆港交所主板;同年12月,石家庄勒泰中心迎来了开业。目前,石家庄勒泰中心日均客流量逾8万人,年销售额约18亿元。

  以涵盖购物中心、酒店、公寓等综合业态的石家庄勒泰中心为代表,杨龙飞理想中的城市综合体产品终于得以呈现。

  凭借唐山远洋城、石家庄勒泰中心的运营收获,勒泰集团的国内外拓展开始提上了日程。

  从中国到世界

  截至目前,勒泰集团已布局石家庄、唐山、邯郸、保定、南京以及美国洛杉矶,形成了以勒泰中心为代表的城市综合体品牌。

  2016年12月,勒泰集团的第二个勒泰中心唐山勒泰中心即将开业。这座总建筑面积达110万平方米、商业体量26万平方米的城市综合体,既是勒泰旗下的第三代城市综合体,也是其"一城,一景,一地标"理念下的最新成果。

  "勒泰的项目不是做单纯的产品复制,而是要结合每个城市和区域人们的需求来打造的,让建筑富有灵魂,让商业具备生命力,才能长久地成为提升人民生活丰富度的空间"。

  "我们并不是单一地以地产的标准来衡量商业的价值,因为有零售背景,其实勒泰对项目的地理位置、交通配套、周边人口和消费特点的要求是比较苛刻的。"

  杨龙飞笑称,在零售商场的经营中,任何一个收银台位置的设置都可能是关乎盈亏的关键细节。在建筑规划、动线设计和业态组合这方面,勒泰从零售经营中形成了自己的经验。

  基于这种独特的背景,在商业地产在全国迅猛发展的热潮中,杨龙飞更早地认识到了因地制宜的重要性。

  "对于城市的选择,我们遵循的原则和商业理念是一脉相承的,并不是一定要限定在几线城市去发展,而是因地制宜,进不进那个城市取决于有没有合适的位置。"

  除了财务上的投资回报测算之外,影响杨龙飞做决策的一大因素还在于独特的影响力。用他的话来说,即是"连锁而不复制"。

  借助城市的经济特色,发展商业、文化综合性商业地产项目的出发点,炼就了今日勒泰"一城,一景,一地标"的理念。

  而在国内拓展的版图的同时,他开始将投资目光瞄准了海外。2014年,勒泰斥资6000万美元收购了位于美国洛杉矶橘郡的地块,计划以新唐人街理念计划建设海外勒泰中心。

  同年,勒泰商业完成了对美国加利福尼亚西科维纳市South Hills Plaza项目的收购。

  2016年10月,勒泰与印度地产商Mantri集团、Bestech集团签署合作协议,将落子班加罗尔和古尔冈。

  谈及海外投资的初衷,杨龙飞直言看好海外华人的商业市场:"海外华人已经是个数量不小的群体,我相信按照我们的理念去整合商业资源和服务,是有市场机会的。"

  勒泰的海外布局同时也肩负着杨龙飞的使命,在他的预期中,更希望这些项目能充分整合华人商业文化,融入中国特色文化元素,通过区域规划、建筑装潢等将中国文化以全新的商业理念呈现在海外市场。

  未来的五年,将成为杨龙飞实现商业梦想的关键。按照规划,勒泰集团将继续专注于地标性商业地产,在中国及海外快速拓展项目,将资产规模由百亿向千亿扩张。

 轻资产"悖论"

  与杨龙飞的对话,最后落在了商业地产与金融结合的讨论。

  如何在国内应对持有型商业资产的资本沉淀,是持有型商业地产开发运营商面临的共同问题,勒泰同样不是例外。

  在被喻为"黄金时代"的房地产高增长阶段,杨龙飞选择了一条颇具挑战的商业模式--持有商业地产。

  尽管勒泰旗下的综合体中也规划有部分住宅,但截至目前,其持作运营的商业面积已超过百万平方米。

  "产权分散的商业物业,没有统一的经营,基本就丧失了生命力。"杨龙飞的"一城,一景,一地标"的理念,同样要建立在持有产权物业的统一经营基础上。

  与持有商业物业决策相对应的,则是难以回避的投资回报周期长、资金沉淀量大难题。

  但谈及近年众多房企尝试的商业地产轻资产模式,杨龙飞的观点极为清晰,对于输出管理的轻资产模式,他并不认同。

  "商业地产和酒店业不同,酒店管理公司有自一套管理标准可以输出,但是商业地产运营管理是没有标准的,因为每个不同的城市、不同的地段、不同的综合体都不一样,不存在标准,不形成知识产权,也就不能叫输出。"

  在杨龙飞看来,商业地产的轻资产应该是与金融相结合:"商业地产本身就是资本密集型行业,严格来讲,我认为商业地产的轻资产就是个悖论。实际上,今后要谈的轻资产应该是地产怎么和金融结合起来,商业资产如何证券化,即REITs。"

  这正是勒泰当前在推进的事项,以国内步入成熟运营期的项目为基础,勒泰正与国际证券机构合作进行资产证券化。

  "打通资本渠道,是我们一直要圆的梦。"杨龙飞认为,只有从选址、规划、建设、招商、运营推进到最后把产权证券化卖给市场,商业地产才能建立完整的价值链条,"因为国内的金融环境还不成熟,才导致这个商业地产的产业链没有形成闭合"。

  但杨龙飞对未来国内资产证券化的仍充满信心,"我相信这个市场一定会向开放发展,因为只有实现证券化,才能更好地减轻企业对大型城市物业的持有压力"。

  与此同时,勒泰在香港资本市场逐步搭建金融平台和通道的规划也在浮出水面。

  2016年7月,勒泰证券(香港)有限公司获得了香港证监会批准的证券交易和期货合约交易拍照。

  2016年7月,勒泰金融集团完成收购富国基金管理有限公司,并将其更名为勒泰资产管理有限公司。

  从零售业到商业地产开发和运营,再到资产管理业务,杨龙飞掌舵的勒泰集团还未停下脚步。

  在前方指引他的目标,是一个集合地产开发、物业运营、商业零售和金融服务为一体的商业地产帝国之梦。

 以下为观点地产新媒体对勒泰商业董事局主席杨龙飞先生的采访实录:

  观点地产新媒体:勒泰商业的商业理念是怎样的?"一城一景一地标"应该如何理解?

  杨龙飞:"一城一景一地标"是我们的发展理念,细化从商业业态来讲,我们的理念是"携手世界商业,改变城市生活"。对商业物业的建筑设计而言,要和当地的文化结合起来,和市场结合结合起来。而"一城一景"是因为每个城市市场情况不同,人们的消费习惯不同,地域文化也不同,我们是要结合这个城市的特点去做适合当地市场和文化的商业物业。

  勒泰商业的物业规划设计和业态组合理念,最终都是希望给一个城市带来的是商业的繁荣和生活的活力,带来一个更好的生活空间。

  观点地产新媒体:勒泰商业未来的城市布局是怎样规划的?会不会考虑进入一线城市?

  杨龙飞:我们会提高对一二线城市的关注,但是这取决于有没有合适的位置。在城市的选择方面,我们遵循的理念也和商业理念一脉相承的,并不是一定要限定在几线城市去发展,而是因地制宜,进不进那个城市首先要看有没有合适的位置。

  有些城市商业竞争非常激烈而且也没有合适的位置了,那么不管这是一线城市还是二线城市,都不是我们要进入的领域。我们的理念是因地制宜,也就是真正能为这个城市服务,而不是单纯为了地产开发能不能赚钱。我们希望一个购物中心确实能够为城市带来一种生活丰富度的提升,要对社会贡献最大化,所以并不是单一地以地产的标准来衡量商业的价值。

  国内也有很多企业做商业地产,但是我们的理念和地产开发商可能不太一样,因为我们带有零售背景,所以对选址和交通条件也很重视,现在的项目主要是在城市中心和城乡结合部,也是基于地理位置和交通条件,周边人口和消费特点因地制宜来打造的综合体。

  观点地产新媒体:除了土拍市场拿地之外,勒泰商业会不会考虑合作或者收购的方式拓展项目?

  杨龙飞:合作模式可以考虑,这完全可以是在资本层面上来进行合作。收购方式也不排除,但都是要根据具体项目具体情况来考虑。

  观点地产新媒体:勒泰商业近几年在美国、印度都有投资,您为什么会考虑投资海外?

  杨龙飞:一个方面是国内的土地成本很高,投资回报周期很长,另一个是国外华人也多,按照我们的理念去整合这些商业资源和服务,我认为是有市场机会的。

  观点地产新媒体:勒泰商业在美国的项目进展怎么样?

  杨龙飞:美国有两个项目,一个是在洛杉矶西科维纳市收购的现有物业,目前的租赁情况符合预期;另一个是在洛杉矶橘郡的项目,项目规划现在已经获批了,接下来会按计划进行开工。

  观点地产新媒体:商业地产因为回报周期长可能都会遇上资金沉淀的问题,近几年也有许多企业在尝试轻资产模式,您是怎么看轻资产模式的?

  杨龙飞:如果指管理输出,我认为一般的商业地产是不存在管理输出的。商业地产和酒店业不同,酒店管理公司是有自己的一套管理标准可以输出的,但是商业地产运营管理是没有标准的,并不形成知识产权,因为每个不同的城市、不同的地段、不同的综合体都不一样,不存在标准,即便是业主选择了品牌企业来进行管理,但最后其实也不能保证一定运营成功。

  商业地产本身就是资本密集型行业,严格来讲,我认为商业地产的轻资产就是个悖论,是个不存在的事情,实际上今后要谈的轻资产应该是地产怎么和金融结合起来。

  观点地产新媒体:在结合金融方面,勒泰商业有什么新尝试吗?

  杨龙飞:现在我们国内项目正在和国际证券机构做资产证券化,打通资本市场,这是我们一直要圆的一个梦,如果能从选址、规划、建设、招商、运营推进到最后把产权证券化卖给市场,那么这就是是完整的链条。

  因为国内的金融环境还不成熟,导致商业地产的产业链没有形成闭合,所以企业做得慢,像是个没有长大的小孩。现在国家也已经意识到这点,我相信这个市场一定会向开放发展,因为这种大型的城市物业如果让企业单独承担是非常沉重的,只有市场化证券化才能解决资本沉淀的问题。

  观点地产新媒体:中国经济增速已经放缓,有观点认为商业地产领域已经进入寒冬,您是否认同这样的观点?

  杨龙飞:我不认可这种说法,消费是不可逆转的。GDP增长虽然放缓,但是消费还是会随着GDP增长而增长的,无非是形式和渠道变得更多样了。线上和线下最后还得合二为一,这两者是辩证统一的,只是一个事物的两个方面,两种不同的形式,商业的本质还是消费,这是不变的。

商业地产客服电话:400-606-6969 保存 打印 全文浏览 转发此文到微博
新闻评论 [点击查看]

新浪通行证: 密码: 登录 | 注册