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北京商业租赁“圈子化”明显

http://sydc.sina.com.cn 北京商报 2017-04-26 11:08:31

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  北京各商圈办公楼需求价格区间分布

  在总部企业和创业企业云集的北京,如何选定符合企业发展的商业租赁场所不太容易。据好租网发布的《2016年度商办地产白皮书》显示,北京市写字楼主要分为金融街、CBD、总部基地等若干个典型商圈,而这些商圈所承担的企业构成及租赁价格也有明显的不同。

  从价格水平看,北京各商圈租赁价格差距大,金融街商圈租赁价格最高,为20.6元/㎡/天,总部基地最低,为4.7元/㎡/天。从客户的价格需求区间分布来看,总部基地及中关村商圈客户承租能力较低,客户需求价格多在区间6元/㎡/天以下,CBD商圈客户承租能力适中,价格需求空间在6-10元/㎡/天的占比大;金融街客户承租能力最强,租赁需求价格在8元/㎡/天以上的比重远大于其他商圈。

  从价格趋势看,CBD、中关村、金融街逆势增长:2016年北京办公楼价格对比年初整体略微下跌,其中望京商圈下跌1.4%、总部基地下跌6.4%;而CBD、中关村、金融街商圈,逆城市整体下跌趋势,CBD上涨8.2%,中关村上涨17.0%,金融街上涨8.2%。

  从租赁构成来看,各商圈的行业构成存在较大差异,CBD商圈的行业TOP5分别为IT/互联网企业、金融企业、传媒 / 娱乐企业、服务业、贸易,与北京整体行业构成对比来看,CBD 商圈的传媒/娱乐、服务业占比较大,行业聚集明显。望京商圈与北京整体的构成基本相同。而中关村的IT/互联网企业占比明显高于其他商圈,达56.9%,其次为传媒/娱乐、教育工美等行业。金融街商圈的行业构成基本为金融业,占比达70.1%,其次为IT/互联网、贸易。总部基地商圈,则服务业、商业服务占比较多。

  另外,在大众创业、万众创新的时代背景下,2016年联合办公发展迅速,越来越多的企业涉足该领域,通过互联网思维的运用、线上线下社群的打造、特色服务的提供等方式,实现存量办公物业的盘活。作为创业公司入驻办公的主要载体,联合办公空间的发展已经成为各城市双创的晴雨表。联合办公空间选址考虑是否处于商务区,交通是否便利等因素的同时需要兼顾营运成本和盈利空间,而高档写字楼普遍拥有良好的地理位置和物业管理服务,因此更的青睐,这一点也反应在联合办公的选址数据上。目前联合办公的场地主要为甲级和乙级写字楼,占比高达79%。与之相比,无明显办公优势的丙级写字楼、产业园区、商住两用及住宅仅占2成份额。

  目前全国一线城市的联合办公品牌总数达284家,网点数量约600家,已有办公工位达10万张。其中,创业公司更集中的北京、上海两地在联合办公市场发展相对迅速,北京已有联合办公品牌数99家,布局网点228家,办公工位达4.7万张,数量和规模位居全国各城市之首,价格也最高,为2128元/工位/月。这些联合办公场所一般扎堆在朝阳区,以科技创业闻名全国的海淀区却仅占2成,区域内写字楼林立,包括鼎好、海龙在内的中关村卖场也都逐渐在向写字楼转型,可见海淀区的联合办公市场仍有较大的成长空间。此外,未来科技城等创业园区的落地也将让昌平联合办公市场迎来一轮增长高峰。

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